最高人民法院华东分院关于城市债务纠纷中如何区别城乡债务问题的通令

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海南省昌江黎族自治县人民政府办公室


昌府办[2006]88号

昌江黎族自治县人民政府办公室关于印发昌江黎族治县“三农”、中小企业贷款实施办法的通知

各镇人民政府，县政府直属各单位：
《昌江黎族自治县“三农”、中小企业贷款实施办法》已经2006年8月15日县政府第42次常务会议通过。现印发给你们，请认真贯彻执行。



二ОО六年八月十八日


昌江黎族自治县
“三农”、中小企业贷款实施办法

第一章 总则
第一条 为解决我县“三农”、中小企业融资瓶颈，支持中小企业的发展，扩大就业渠道，推动地方经济的发展，根据开行海南分行和昌江黎族自治县人民政府签署的《开发性金融合作协议》、《政府信用额度协议》和《“三农”及中小企业贷款合作协议》以及开行海南分行和昌江县小额贷款担保公司签订的《“三农”、中小企业贷款总担保协议》的有关条款规定和我县的实际情况，制定本实施办法。
第二章 贷款对象、种类、期限及受理、评审程式
第二条 具有县城乡信用协会会员资格，符合我县特点的农副产品种养殖、运销企业；产品有市场、有效益，并以我县资源和农副产品为主要原料的加工型企业；能够增加社会就业的密集型企业；其他有利于促进我县经济发展的“三农”、中小企业，均可通过昌江县小额贷款担保公司提供担保，由县城乡信用协会组织评审，成为向开行海南分行提出贷款申请的借款人。
第三条 “三农”、中小企业贷款分为营运资金贷款和项目贷款两种。
第四条 营运资金贷款是为了解决企业生产经营资金不足
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而发放的贷款，主要用于企业生产经营及购销活动中所需要短期资金。
第五条 项目贷款是为了解决固定资产购建所缺中长期资金，主要用于企业基本建设项目及其配套工程、技术改造的贷款。
第六条 “三农”、中小企业贷款单笔贷款金额及余额目前原则上不超过200万元。开行海南分行可以根据县城乡信用协会的管理能力和会员的信用状况，贷款金额可以适当增加。
第七条 营运资金贷款期限为1年以内（可分为三个月、半年、九个月、一年期，可周转使用），项目贷款期限不超过3年。
第八条 “三农”、中小企业贷款的利率原则上在人民银行同期基准贷款利率上浮10%，开行海南分行贷委会根据会员的信用状况决定上浮幅度。
第九条 秘书处应对所有会员进行信用评级并确定会员的信用等级和贷款限额，具体评级方法根据《国家开发银行海南分行信用协会会员信用评审办法》执行。
第十条 会员申请“三农”、中小企业贷款应该提交书面的借款申请书。
第十一条 秘书处应详细核查会员的信用等级和贷款限额，并组织担保公司、和同行业其他会员及政府主管部门或行业专家实地考察借款会员，了解会员生产经营情况。秘书处聘请有资格的评估机构对借款人的抵押物价值进行评估认定，担保公司对评
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估机构认定的抵押物价值进行认真复核。
第十二条 秘书处根据对会员及贷款的审查情况，出具信用及贷款评审报告，并如实填写贷款审查表，提交县城乡信用协会理事会审议，理事会审议通过后报县人民政府核准，经县人民政府批准后，担保公司方能出具正式担保意见书。
第十三条 开行海南分行对“三农”、中小企业贷款审查批准放贷。
第三章 借款合同及担保资料
第十四条 获得贷款的会员直接与开行海南分行签订借款合同。借款合同应该包括下列条款：借款依据，借款用途，借款金额，贷款利率，用款计划，还款计划，还款方式，违约责任和借贷双方商定的其它条款。
第十五条 担保公司提供担保的贷款，必须与开行海南分行签订担保合同或总担保协议。签订总担保协议的，担保公司必须在借款合同上签字盖章。
第十六条 会员贷款时应向担保公司出具违约处置承诺函，并提供以下资料给担保公司作为反担保措施：
1、由具有评估资格的机构评估作价的抵押物、质押物清单。
2、可供代管物品、权利证书或保证人资料。
3、企业营业执照复印件。
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4、法定代表人身份证复印件。
5、税务登记证复印件。
6、上年度财务报表和报告，最近一个月的财务报表。
7、承诺书，承诺愿意以互保风险金承担其他会员风险，保证诚实守信提供资料真实等。
第十七条 借款合同必须明确：开行海南分行认为会员有能力归还贷款时，可以要求会员提前归还贷款，会员也可以随时提前归还贷款。
第四章 贷款发放和管理
第十八条 借款合同签订后，借款会员应及时在开行海南分行开立贷款账户和存款账户。
第十九条 贷款资金必须按借款合同约定的用途使用，不得挪用。
第二十条 借款会员原则上在开行海南分行指定的代理结算行开立基本结算账户，接受代理行和秘书处对账户结算及资金支付的监管。
第二十一条 借款会员根据借款合同在提款日向秘书处提交借款借据，由秘书处将借款借据传送到开行海南分行，由开行海南分行按相关要求审核后直接将资金划拨到代理结算行。
第二十二条 对于营运资金贷款的资金支付由借款会员按借款合同约定列出借款用途，秘书处审查出具意见后，结算代理
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行直接支付给会员；项目贷款资金支付一般采用采购报销制度，借款人必须对支付的款项事先提供资金使用计划和相关凭证交秘书处，秘书处审查并出具意见交代理行复审通过后直接支付给供货单位，保证专款专用。
第二十三条 代理结算行和秘书处应协助开行海南分行做好贷款本息回收工作，代理结算行和秘书处在贷款本金到期前40日内，结息日前5日内，督促借款人落实还款资金，确保本息按期回收。
第二十四条 结算代理行或借款会员应每月向秘书处提供会员基本结算户的收支情况，对收支情况异常的会员，秘书处必须及时做出风险提示，并实地了解企业的生产经营情况。
第二十五条 “三农”、中小企业贷款原则上不办理展期。对借款人提前归还贷款，仍按合同约定期限的利率执行，不收取违约金。
第二十六条 “三农”、中小企业贷款按月结息，对贷款期内不能按期支付的利息按月计收复利，贷款逾期后按人民银行的规定计收罚息，最后一笔贷款清偿时，利随本清。
第二十七条 开行、秘书处、担保公司共同对借款人的贷款使用及经营情况实行跟踪管理，如知悉已出现或可能出现贷款风险时，三方应及时商议和采取应对措施，以防范和化解贷款风险。
第五章 互保风险金及担保范围
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第二十八条 为体现融资民主和群众压力，秘书处根据开行海南分行制定的规定，对所有县城乡信用协会会员进行信用评级。根据会员的信用等级不同，取得“三农”、中小企业贷款的会员必须按贷款额1%--3%交纳互保风险金。
第二十九条 互保风险金年缴交比例为：信用级别为A-会员交纳贷款额的1%、信用级别为BBB+的交纳1.5%、信用级别为BBB的交纳2%、信用级别为BBB-的交纳2.5%、信用级别为BB的交纳3%。
第三十条 互保风险金根据合同约定的提款计划和还款计划、贷款余额、期限计算，于借款合同签订前，一次性向县城乡信用协会缴纳。
第三十一条 互保风险金由秘书处收取并按会员记帐，在代理结算行设立专户管理，专项用于“三农”、中小企业贷款的贷款损失的弥补，除协会章程另有规定外，不得挪作他用。
第三十二条 会员还清借款的，于借款归还日退还其本次贷款互保风险金的50%。当发生贷款损失，扣减同组所有会员帐户内互保风险金并扣减其他组会员帐户内互保风险金余额的50%弥补贷款损失，会员退会并解除其他会员贷款的互保责任，可退还其账户中互保风险金余额的50%，其余转入信用协会公共账户。
第三十三条 秘书处应每季度公布一次会员的互保风险金
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余额。
第三十四条 担保公司负责为县城乡信用协会会员贷款提供担保，担保范围为贷款本金、贷款到期前按借款合同约定利率计算的利息及其复息、贷款逾期后按同期中国人民银行规定计算的罚息及其复息、损害赔偿金、违约金、滞纳金以及实现债权的相关费用。
第三十五条 担保公司全部对外担保余额不得超过实收资本的10倍。
第三十六条 “三农”、中小企业贷款由政策性担保公司提供担保，年费率不得高于银行同期贷款利率的50%（原则按每年贷款金额的1%收取）。
第六章 贷款在保额保证金和担保资金
第三十七条 担保公司必须在开行海南分行存入不低于贷款在保额的10%保证金；
第三十八条 借款人到期未能偿还贷款，担保公司在收到开行《担保履约通知书》后90天内，无论反担保物是否处理终结，担保公司均应向开行代偿借款人所借的贷款本金、贷款到期前按借款合同约定利率计算的利息及其复息、贷款逾期后按同期中国人民银行规定计算的罚息及其复息、损害赔偿金、违约金、滞纳金以及实现债权的相关费用等未受偿部分的85%资金。担保公司代偿后开行和担保公司双方继续向借款人追偿，追偿所得按照
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双方风险分担比例分别受偿。贷款最终损失按开行15%，担保公司85%承担。
第三十九条 担保公司从省财政厅借入工业发展资金人民币伍佰万元作为担保公司担保资金。按借款协议，借款期限为五年，五年后要全额予以归还省财政厅。
第四十条 财政在每年编制年度预算中安排“三农”、中小企业贷款担保风险预备金指标100万元，作为贷款发生损失时，担保公司承担最终损失85%的资金来源。年度预算指标不足时，可从当年机动财力追加，或在下年度财政预算安排的担保风险预备金中支付，保证向省财政厅借入的伍佰万元到期足额归还。
第四十一条 支付贷款在保额10%保证金和贷款到期借款人未能偿还而由担保公司代偿的85%资金，暂从省财政厅借入工业发展资金伍佰万元的担保资金中垫支。追回贷款或处置担保物所得的款额，用于冲抵垫支款。冲抵后不足部分即贷款最终损失，担保公司承担85%的资金从财政年度预算的担保风险预备金指标中支付。
第四十二条 担保公司未按协议和合同约定向开行海南分行足额支付代偿资金，担保公司须按应代偿额每日向开行海南分行支付万分之三的滞纳金。如发生支付违约滞纳金，其资金从财政预算的担保风险预备金指标中支付。
第七章 秘书处、担保公司的管理职责和工作经费
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第四十三条 县城乡信用协会接受县人民政府和开行海南分行的双重领导，开行海南分行负责秘书处业务工作进行指导、检查和监督。
第四十四条 秘书处工作人员必须严守协会秘密，不得向协会外人员泄露会员互评情况和会员举报情况，不得在公示前泄露会员的信用等级和贷款限额。违者根据情节严重程度，给予相应的纪律处分。
第四十五条 秘书处应根据借款人贷款资金的发放、支付和偿还等情况登记贷款台账，并按“三农”、中小企业贷款分别归档保管。
第四十六条 协会秘书处应建立激励约束机制，加强员工的考核，根据“三农”、中小企业贷款的管理及本息回收情况制定相应的奖惩措施。在贷款资金支付后及时实地考察资金使用是否符合贷款用途以及生产建设效果。
第四十七条 秘书处应每月至少走访一次借款人，了解企业的生产经营情况并记录走访情况。必要时组织会员相互检查。
第四十八条 担保公司按协议约定履行对借款人的监管责任，发现借款人未按约定使用贷款或借款人存在经营状况严重恶化等情况的，应及时通知开发银行。
第四十九条 担保公司负责向开发银行提供真实、准确、完整的月、季、年度财务会计报表。
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第五十条 县财政在年度预算中分别安排秘书处和担保公司的正常工作经费。保证秘书处和担保公司对贷款项目的实地考察、评估，提出可行性报告，了解项目的运行、生产经营和效益情况，合同到期催促借款人还款，借款人逾期未能偿还贷款要进行追偿、担保物处置、法律诉讼等工作运行。
第八章 附则
第五十一条 本实施办法未尽事宜，参照国家开发银行海南分行制定的《“三农”、中小企业贷款管理办法（试行）》，国家开发银行和海南省昌江黎族自治县人民政府签署的《“三农”及中小企业贷款合作协议》，国家开发银行海南分行和昌江县小额贷款担保公司签订的《“三农”、中小企业贷款总担保协议》有关条款规定办理。


　　房屋作为传统的不动产在当代社会中仍具有很高的财富价值，尤其是面对日益走高的房价，人民普通认为：房屋的购买和权利的享有是保证财富保值、增值的有效途径之一。在社会生活中，有些夫妻共有几套房屋，房屋的使用价值对他们而言小于房屋的交换价值，因此，除保证基本的居住要求外房屋的使用、收益和处分更为夫妻所关心；然而，有的夫妻经过多年的辛苦努力才共有一套房屋，房屋对其的使用价值更为显著。虽然夫妻双方为房屋的所有人，然而，根据《物权法》的规定，房屋登记薄和房屋权属证书载明的权利人难免与权利的实然归属相脱节，由于不动产登记薄具有公示公信的效力，因此，房屋登记在卖房配偶名下时善意第三人因信赖登记簿而与处分房屋一方进行的房屋产权变更受法律的保护，但由于卖房配偶处分的房屋为夫妻共有，其与善意第三人达成的房屋买卖合同仍存在效力瑕疵；当不动产登记薄确定的权利人为夫妻双方或失房配偶时，卖房配偶与第三人达成的买卖房屋合同效力待定，如果房屋已经交付给第三人或者将权利变更给第三人，失房配偶均可以依据法律规范主张权利。下文笔者将采用规范化的研究进路、类型化的研究方法和解释论的叙述方式来分析失房配偶所享有请求权的样态。

　　一、失房配偶向买受人行使请求权的样态

　　卖房配偶向第三人出卖夫妻共有房屋时涉及三个基本的主体，即卖房配偶、失房配偶和买受人，在房屋所有权进行变更登记的情况下，登记机关也应成为一个主体。由于通常情况下失房配偶与卖房配偶的关系具有相近性、利益具有一致性，因此，在失房配偶得知房屋已被其配偶擅自处分后通常会先向买受人主张权利，当登记机构因登记错误给失房配偶造成损害的，失房配偶有权请求登记机构承担赔偿责任。

　　1、向买受人请求支付房屋价款的权利

　　（1）向任何买受人主张请求支付房屋价款的权利

　　债权表现的权利欲，在今天都是经济目的，债权已不是取得对物权和物利用的手段，它本身就是法律生活的目的，经济价值不是暂时静止地存在于物权，而是从一个债权向另一个债权不停地移动。【1】因此，追求房屋经济价值的最大化需要对房屋所有权进行合理适当地流转。

　　根据《物权法》第97条规定，夫妻一方处分夫妻共同共有房屋时需经另一方同意，未经另一方同意的处分行为是无权处分行为。根据《合同法》第51条规定，无权处分行为需经另一方追认时才能有效。失房配偶在得知房屋被处分后，为了追求房屋的交换价值而追认了卖房配偶擅自处分行为，则卖房配偶与第三人签订的房屋买卖合同有效，夫妻有权以有效地买卖合同为依据向房屋买受人主张支付房屋价款的权利，第三人在支付房屋价款后也有权主张交付房屋或变更房屋权属状态。值得注意的是：由于善意买受人主张房屋所有权善意取得时依事实行为保有房屋的所有权，当失房配偶愿意追认卖房配偶的处分行为，那么，依据《物权法》第106条可以善意取得房屋所有权的善意买受人也能选择放弃对房屋所有权善意取得的主张，然后，根据房屋买卖合同所规定的权利义务进行履行，因为房屋买卖合同更能体现出双方的意思自治和合同基础，当出现情势变更时，善意买受人当然可以解除合同。

　　（2）向善意买受人请求支付房屋价款的权利

　　善意买受人取得房屋所有权的方式并非只能根据有效的合同进行取得。当房屋登记薄上记载的权利人仅为卖房配偶时，第三人善意信赖该权属登记状态并与卖房配偶进行房屋所有权变更登记的，第三人依据《物权法》第106条的规定保有对买受房屋的所有权。此时，失房配偶无权追回房屋和房屋的所有权，那么，其是否有权请求善意买受人支付房屋价款，这涉及到善意取得客观要件的理解问题。

　　《物权法》第106条规定善意取得需要不动产以合理的价格“转让”，而《婚姻法司法解释（三）》第11条规定夫妻共同共有房屋需要“支付”合理的对价，在发生第三人善意取得夫妻共同共有房屋时是否需要满足合理的房屋对价已经完全支付？《婚姻法解释（三）》第11条第1款之所以将《物权法》第106条第1款规定的“以合理的价格转让”替换为支付合理对价，是因为价格是对货币币值的描述，主要适用于一方以货币形式购买房屋的情形，而在现实生活中，以物易房的情形并不鲜见，以“对价”替换“价格”形式避免用语的模糊。而且，合理对价应已实际支付，因为从物权法的立法本意来看，善意取得制度兼具了不当得利制度的功能，应认为对价是实际支付的对价。【2】

　　依据《现代汉语词典》的解释，价款是买卖货物时收付的款项，价格为商品价值的货币表现，表明价格具有中性，不以支付为界定的标准，因此，作为构成善意取得要求之一价格合理，既指受让人已经向转让人付清了合理的价款，也包括受让人尚未实际付款，但合同约定了合理的价格。针对有些学者认为价款原则必须实际支付的，否则会引发很多纠纷以及违背善意取得制度宗旨的争议，崔建远教授认为：支付价款是合同义务的履行，而非交易行为本身；即使受让人付清了全部价款，原权利人也可能向受让人追讨，进而引发纠纷；善意取得制度旨在解决无权处分场合受让人善意时的物权变动问题，不刻意考虑受让人取得物权是否公平，而受让人因此而取得利益有违公正的问题，交由不当得利等制度矫正。【3】笔者认为：善意取得虽然要求第三人有偿取得，但并不要求价款必须实际完全支付，因为行为是否有偿取得取决于行为的性质，买卖行为属于典型的有偿行为，不论价款是否已实际支付均不能影响这一性质的认定。同时，现行房屋价款过于巨大，要求善意买受人在完全支付合理价款后才能取得并保有房屋对善意第三人的保护范围过窄，影响物的流转和经济安全。

　　因此，善意买受和卖房配偶只达成合理的转让价款未完全实际支付并且办理变更登记的情况下，失房配偶向善意买受人主张返还房屋所有权的物权请求权，因法律的强制规定而消灭并转化为请求善意买受人支付其未支付房屋价款的债权请求权，善意第三人应当向履行剩余房屋价款支付义务。

　　2、向买受人请求返还房屋的权利

　　《物权法》第9条确定了我国现行不动产变动的债权形式主义规则，不动产物权变动的一般规则需要满足合同有效和依法登记两个要件，如果欠缺依法登记的要件，房屋所有权确定性的不转移。在夫妻一方同第三人签订房屋买卖合同并将房屋交付第三人，但尚未依法进行登记的情形下，无论失房配偶是否追认了卖房配偶的处分行为，该房屋的所有权并没有发生转移。因此，虽然房屋已经交付第三人，出于第三人的事实支配之下，但房屋没有依法进行登记，房屋所有权仍然属于夫妻双方，失房配偶如果对房屋的交易价格不满意或对房屋的使用价格更为看重，那么，其有权以房屋所有权人的身份向第三人主张返还房屋的请求权。

　　3、向买受人请求返还房屋所有权的权利

　　在卖房配偶同第三人签订房屋买卖合同并依法进行了登记的情形下，但买受人不能根据《物权法》第106条善意取得房屋所有权时，由于失房配偶不追认该无权处分行为，房屋买卖合同确定无效，虽然该房屋已经进行了变更登记，但是，第三人并非当然的保有对房屋的所有权，如果房屋仍登记于第三人名下或者房屋未被他人登记取得的话，那么，失房配偶有权向第三人主张返还房屋所有权的请求权。

　　二、失房配偶向卖房配偶行使请求权的样态

　　在交易行为满足不动产物权变动的特殊规则时，法律强制性的规定房屋的所有权已经转移，如果卖房破具有严重损害夫妻共同财产利益的行为，在婚姻关系存续期间，失房配偶可以在不损害债权人利益的前提下可以请求分割夫妻共同财产；

　　1、向卖房配偶请求分割夫妻共同财产的权利

　　在夫妻共同共有房屋被善意第三人依法取得后，夫妻双方已经丧失对第三人主张返还房屋所有权的权利，根据《婚姻法司法解释（三）》第11条的规定，若第三人已经支付合理对价，则失房配偶也可能丧失请求第三人支付房屋价款的权利。如果卖房配偶具有将第三人支付的合理价款予以隐藏、转移、挥霍或者伪造夫妻共同债务进行清偿等严重损害夫妻共同财产利益行为，在婚姻关系存续期间只要不存在损害债权人利益的情形，失房配偶有权依照《婚姻法司法解释（三）》第4条之规定，向人民法院请求依法分割夫妻共同财产。

　　在现实生活中，当第三人已经向擅自处分房屋的卖房配偶部分支付了约定的合理对价时，如果存在卖房配偶将该价款予以隐藏、转移、挥霍或者伪造夫妻共同债务进行清偿等行为，在夫妻关系存续期间，失房配偶可以请求将剩余的房屋价款请求权予以分割，这时夫妻双方对第三人享有的债权作为准物权的客体，其性质为物权性请求权。如果存在夫妻共同债务，失房配偶可以向债权人提前清偿、提存或者和债权人达成债务承担协议。

　　2、请求卖房配偶少分或不分夫妻共同财产及给付生活困难帮助费的权利

　　根据《婚姻法》第四十七条之规定，离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。因此，当卖房配偶擅自处分房屋的行为故意有损于夫妻共同财产的保值，那么，失房配偶在离婚是可以向其主张少分或不分夫妻共同财产。

　　根据《婚姻法》第四十二条之规定，离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。同时，《婚姻法解释（一）》第27条规定：“婚姻法第四十二条所称“一方生活困难”，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。”由于卖房配偶将房屋擅自处分，房屋所有权又为善意第三人取得，失房配偶不能向善意买受人主张返还房屋所有权的，其离婚若没有住处，则有权向卖房配偶主张给付生活困难帮助费。

　　三、向登记错误的登记机构请求赔偿的权利