全国人民代表大会常务委员会关于《中华人民共和国刑法》第二百九十四条第一款的解释

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黑龙江省人大常委会


黑龙江省农村集体经济审计条例
黑龙江省人民代表大会常务委员会


（1999年4月15日黑龙江省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议通过）


第一条 为加强农村集体经济的审计监督，保护农村集体经济组织和农民的合法权益，促进农村经济健康发展，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 县级以上地方人民政府农业行政主管部门负责农村集体经济审计工作，农村合作经济经营管理站是农村集体经济审计的具体执行机构（以下简称农村审计机构）。审计业务接受国家审计机关的指导和监督。
乡（镇）农村合作经济经营管理站在县（市）农村审计机构的组织和指导下，开展农村集体经济审计工作。
第三条 农村审计机构内部应当确定专职农村审计人员。乡（镇）农村合作经济经营管理站内部应当在现职人员中确定专职或者兼职审计人员。
第四条 农村审计人员应当具备相适应的专业知识和业务能力，经省人民政府农业行政主管部门组织的培训、考核后，取得省农业行政主管部门统一印制的资格证书，方可从事审计工作。
农村审计人员应当忠于职守，坚持原则，客观公正，廉洁奉公，保守审计秘密。
第五条 农村审计人员的任职、变动由其农业行政主管部门负责，同时报上一级农村审计机构备案。
第六条 农村集体经济审计的范围：
（一）村集体经济组织；
（二）村办企业和文教卫生等事业单位；
（三）农村合作基金会；
（四）使用和管理乡统筹费及其他村集体经济组织资金的单位；
（五）使用农村义务工和劳动积累工以及以资代劳资金的单位；
（六）受本级人民政府和上级农村审计机构以及国家审计机关委托审计的其他单位或组织。
第七条 农村集体经济审计的内容：
（一）村提留、乡统筹费和村集体经济组织其他专项资金提取、管理及使用情况；
（二）财务预算、信贷计划的执行情况和经济效益；
（三）固定资产、物资的管理使用情况；
（四）财务、财产管理制度的建立及执行情况；
（五）承包合同的订立和履行情况；
（六）会计核算情况；
（七）农民承担的义务工、劳动积累工等各项用工以及以资代劳资金使用情况；
（八）侵占集体资产等危害村集体经济组织利益的行为；
（九）村集体经济组织及所属的村办企业和文教卫生等事业单位负责人的离职经济责任；
（十）农村合作基金会的融资活动；
（十一）村集体经济组织拆借资金情况；
（十二）各种行政事业性收费、集资、基金以及罚没款的项目、标准、范围和使用情况；
（十三）本级人民政府和上级农村审计机构交办的以及国家审计机关委托的其他审计事项。
第八条 农村审计机构应当对农村集体经济实行定期或不定期的审计。乡（镇）农村审计人员应当对村集体经济组织发生的经济活动进行审计；县（市）农村审计机构应当对乡（镇）开展的农村集体经济审计工作进行复查。
第九条 农村集体经济审计过程中，审计人员有权检查被审计单位的有关帐目、资产，查阅有关资料，参加被审计单位的有关会议。
农村审计人员认为被审计单位有转移、隐匿、篡改、毁弃财务计划、会计凭证、会计帐簿、会计报表以及其他有关资料嫌疑的，有权暂时封存被审计单位有关帐册资料，并由农村审计机构建议有关机关采取冻结帐户、资产等必要措施。
第十条 农村审计人员依法执行职务，受法律保护，任何组织和个人不得拒绝、阻碍其依法执行职务，不得打击报复。
第十一条 农村集体经济审计应当与村务公开、财务公开、民主管理和民主监督相结合，建立监督举报制度。对农民检举、揭发的重要问题，农村审计机构应及时立案，进行专案审计，并将审计结果向有关人员和群众公布。
第十二条 农村集体经济审计工作应当根据本级人民政府和上级农村审计机构的要求，确定年度审计工作计划，编制审计工作方案。
第十三条 农村审计机构应当在实施审计三日前，向被审计单位送达审计通知书，被审计单位应当配合审计工作并提供必要的资料。
被审计单位及其有关人员不得谎报、干扰、抗拒和破坏。
第十四条 农村审计人员应当根据审计方案到被审计单位通过审查财务计划、会计凭证、会计帐簿、会计报表，查阅文件、资料，检查现金、实物，向有关单位和人员调查等方式进行审计，并取得证明材料。证明材料应当由提供者签名或盖章。
农村审计人员应当及时填写调用资料交接单，用后及时归还，不得损坏、丢失。
第十五条 审计终结后，审计人员应当向委派其进行审计的机构提出审计报告。
审计报告应当征求被审计单位的意见。被审计单位应当在收到审计报告之日起15日内提出书面意见，逾期不提出书面意见的，视同无异议。
第十六条 农村审计机构对审计报告应当及时进行审定，并作出审计决定。审计决定中，涉及行政处罚的事项，由本级人民政府农业行政主管部门依据有关法律、法规规定审定后，送被审计单位和有关部门执行。重大审计事项的审计报告应当同时报送本级人民政府和上一级农村审计机
构。
对委托的审计事项进行审计后，应当将审计报告报送委托机关。
第十七条 对农村审计机构作出的审计决定不服的，可以在收到审计决定之日起15日内，向上一级农村审计机构申请复审。
第十八条 农村审计机构对办理的审计事项应当建立审计档案，加强管理，应用省统一印制的农村审计文书。
第十九条 在执行审计职务中，被审计单位有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府农业行政主管部门对有关单位负责人、直接责任人员以及其他有关人员处500元至1000元的罚款，情节严重的，应当向被审计单位和其上级主管部门、监察机关提出依法给予行政处分的建议
；构成犯罪的，应当依法追究刑事责任：
（一）拒绝提供财务计划、会计帐簿、会计凭证、会计报表、文件资料和证明材料的；
（二）阻挠农村审计人员依法行使审计职权，抗拒、破坏审计监督工作的；
（三）弄虚作假，隐瞒事实真相的；
（四）拒不执行审计决定的；
（五）对农村审计人员打击报复。
第二十条 经审计发现，被审计单位有违法、违纪问题的，按有关法律法规进行处罚。
第二十一条 被审计单位拒不纠正违反规定的收支、用工和退还非法所得，应在农村审计机构和乡（镇）农村合作经济经营管理站的监督下，年末结算时扣缴或在年初计划中扣减。
第二十二条 农村审计机构经审计依法追回的违法违纪款中，属于村集体经济组织的，应当全部退回原单位，属于挪用乡统筹费的，退给应使用的单位。
罚款按照法律有关规定执行，罚款全额上缴国库。
第二十三条 对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第二十四条 农村审计人员和农村审计机构负责人违反本条例，有下列行为之一的，由本级人民政府或上级人民政府农业行政主管部门给予行政处分；构成犯罪的，应当依法追究刑事责任：
（一）利用职权，牟取私利的；
（二）弄虚作假，徇私舞弊的；
（三）玩忽职守，给被审计单位和个人造成较大损失的；
（四）泄漏审计秘密的。
第二十五条 本条例由省人民政府农业行政主管部门负责应用解释。
第二十六条 本条例自1999年6月1日起施行。《黑龙江省农村合作经济审计规定》同时废止。



1999年4月15日
试析《物业服务合同》的解除或终止问题（优仕联律师事务所 王政律师）

合同的解除或终止是我国《合同法》总则（第六章）所规定的一个基本问题。大家非常清楚，合同本身就是自然人、法人或其他组织之间设立、变更终止权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当严格按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。但是社会现实又是如此的复杂多变，法律又允许当事人可以通过协商方式变更或解除合同；法律还规定，在某些情况下当事人可以单方解除（按照《合同法》规定，解除是合同终止的一种方式或事由）合同，并可通过诉讼或仲裁方式确认合同的变更、解除或终止。然而，令人不解的是，我们通过调查了解却发现了一种奇怪现象：那就是有相当一部分公众和学者认为“单个业主与物业管理企业之间签订的《物业服务合同》是不可以终止或解除的”。本文拟就此问题展开讨论，希望大家能够统一认识，得出更加公允和符合现代民主与法治原则精神的看法。

一、首先让大家先熟悉一下小区物业服务的现状情况

以北京为例，目前各个区县共有大小社区3000多家，物业管理公司3900多家（其中90%以上为小区开发商自己组织人员成立或直接属于开发商下属企业），没有物业管理资质的约占40%。依据有关报道资料，成立业主委员会的社区不到40%，其中经济适用房成立业主委员会的比例（约占1/4）最低。北京市消协最近对北京18个县区涉及100家居住小区和99家物业管理公司所做的调查结果显示：大部分小区业主对物业公司当前提供的物业服务不满意，其中21个小区居民对物业公司服务总体评价满意人数为零。而且业主与物业公司之间的矛盾或纠纷也在呈逐年增长趋势，甚至已经严重影响到社会的和谐和安定。

有关调查结果还显示，目前小区业主不满意之处主要表现在以下几方面：1、对于小区公用部位、设施、场地经营使用没有知情权；2、物业收费项目和标准没有公示；私设名目多收或重复收费，物业收费不出具正式发票而是开收据、打白条；物业收费标准与服务水平差距大。3、小区绿化率不达标，环境卫生管理差；安全保卫措施不利而造成人身财产受到损害；机动车、自行车存放管理“差”，房屋及公用设施的维护修理差；物业保安人员的行为规范差。4、多数物业公司、开发商不支持甚至阻挠小区业主委员会的成立。

业主们还普遍反映以下问题：1、与开发商、物业公司相比，他们属于明显的弱势群体；2、在业主与开发商和物业公司的纠纷诉讼中，业主们感觉即便是有理也难打赢官司；3、目前物业管理方面法律法规不够健全，而且是向开发商和物业公司倾斜，有关规定（尤其是保障业主权益实现的程序性内容）对业主权益保护极为不利；4、 业主们希望自己能够最终通过正当的法律途径维护自己的权益，希望自己能够随时与自己不满意的物业公司解除或终止《物业服务合同》。

二、目前《物业服务合同》存在的主要形式及是否可解除或终止的观点

目前除了在少数小区物业公司提供物业服务没有订立《物业服务合同》或者曾经订立但合同到期后没有续定外，已经订立并有效存续的《物业服务合同》主要表现为三种形式：

第一种表现形式是：开发商与其聘请的物业管理企业订立的《前期物业服务合同》。此前期物业服务是根据房地产开发项目建设的特点由法律规定为开发建设单位（开发商）负责的，而且属于业主与开发商所签《购房合同》必备之内容，应属于房地产开发商必须在业主入住前对所有物业提供一定配套服务所应承担的附随义务。按照目前政府部门对聘请物业服务机构的相关规定，开发商聘请专业物业服务机构从事前期物业服务也应当通过公开招投标形式。对不符合有关资质条件、对提供不符合法定或约定物业服务标准的物业管理企业，开发商可随时解除或终止同它们订立的《前期物业服务合同》。但目前政府此规定似乎是多余的，因为提供前期物业服务的公司实质上全是由开发商自己成立并控制的，在利益获取上，可以视同于开发商自己在从事物业管理服务。而且除非开发商或物业公司自愿撤离，所谓的前期物业管理可能会在小区业主或业主大会选聘新的物业管理企业之前持续存在下去。

第二种表现形式是：在小区建成后大部分业主入住时，原前期物业管理企业同办理入住的每位业主分别签署《物业服务合同》。此时，往往业主们若不签订此《物业服务合同》便拿不到所购房屋的钥匙，无法办理入住手续。此类《物业服务合同》颇有强迫缔约之嫌。而且有相当一部分公众和学者认为，物业管理企业同单个业主订立的《物业服务合同》，单个业主无权终止或解除。因为单个业主无权代表其他业主，无权决定公用物业的管理权。所以即使其不满意物业公司已提供的服务，也无可奈何，只有等到业主大会或业主委员会成立后，由业主大会或业主委员会决定是否选聘新的物业管理企业。

第三种表现形式是：由小区业主委员会（最初称“物业管理委员会”）同通过公开招标形式选定的物业管理企业或直接同原物业管理企业订立的《物业服务合同》。此类《物业服务合同》往往也是在原物业管理企业、少数业主控制下产生的，物业招投标往往不够透明，容易搞成虚假“招标”。但是多数公众和学者认为，业主委员会是小区全体业主的代表，其代表小区业主同物业管理企业订立的《物业服务合同》对小区全体业主具有法定约束力，且在物业服务合同期限内不得擅自变更或解除。而且在业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主不得要求解除物业服务合同。即使单个业主或部分业主提起该类诉讼，目前法院也不会支持。

三、业主对《物业服务合同》的解除或终止权不应被剥夺

合同的解除或终止是立约人最基本的民事权利，也是“契约自由”与“契约正义”之应有之意。因为任何人都有不得被强迫缔约的权利。《合同法》规定：“当事人不得擅自解除合同”不等于当事人“不能解除合同”。只要要求解除合同的一方能够证明订约另一方有约定或法定的合同解除或终止事由，或者虽不能证明订约另一方有约定或法定的合同解除或终止事由，但解约人愿意承担对不同意解除合同一方的违约或赔偿责任损失的，法律都应当保护当事人对合同的解除权或终止权。

《物业服务合同》并不具有不可解除的特殊性。按照通俗的合同分类理论，《物业服务合同》应当属于供给服务合同之一种。目前这种物业服务合同是基于业主的不动产物业产权而产生的。按照目前通说，业主所享有的不动产物权称之建筑物的区分所有权，具体一点讲，就是业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对专有部分以外的共有部分进行共同管理是其权利，也是其义务。业主为了更好地履行其对专有部分以外的共有部分行使看管、保养或维护的管理义务，才委托作为中介的专业物业管理企业提供物业服务的。任何业主都有决定选聘或不选聘物业管理企业提供物业服务的权利和义务，但是考虑到“民主”与“法治”的基本原则和物业管理服务的特殊性，对是否选聘物业管理企业或选聘哪家物业服务企业或组织只能按照多数业主的意思表示去执行。

如果物业管理企业是同单个业主签署的《物业服务合同》，则任何单个业主都有权拒绝签署或解除已签署的《物业服务合同》。因为任何人有不得被要求强制缔约的权利；因为既然业主有选择合同订立的权利，那么业主也有选择合同解除或终止的权利。

如果是业主委员会通过公开招投标或直接代表业主同物业管理企业签署的《物业服务合同》，不同意签署该《物业服务合同》业主们的合同解除权也是不应该被剥夺的。因为提供物业管理或服务是业主们的基本权利和义务，只要业主们不认可业主委员会的代表权（业主的利益是不可被强制代表的，当然达不到法定人数的单个或部分业主的不认可行为不影响业主委员会对外签署合同的效力或履行），其就有权利选择同业主委员会选定的物业管理企业解除或终止《物业服务合同》。当然单个或部分业主行使这种解除权只有达到一定的数量（可以法定）时才可产生重新招投标选聘物业公司的法律效果。此种情况下，我们认为，没有必要非得通过重新选举或变更业主委员会的方式来决定《物业服务合同》的解除或终止问题。因为，业主可能并不反对业主委员会的成员组成，而只是不满意物业管理企业提供的物业服务。

目前，个别法院通过司法途径直接剥夺单个或部分业主们对《物业服务合同》的解除权或终止权是不符合“民主”与“法治”的原则精神的，是司法权滥用的一种表现。

四、《物业服务合同》解除或终止后的法律后果

《物业服务合同》解除或终止后，对解除或终止《物业服务合同》的业主，物业管理企业或业主委员会不能再依据《物业服务合同》向其收取物业费，但是否就等于这些业主可以不交纳或支付任何费用呢？当然，这也不是一概而论的问题。

如果是业主委员会通过公开招投标形式选聘新的物业管理企业后，原物业管理企业仍拒绝退出、拒绝办理交接手续的，在业主委员会同原物业管理企业解除或终止《物业服务合同》之后的物业服务费，业主不应当再向原物业管理企业交纳。

如果是单个或部分业主同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的，在原物业管理企业退出和新的物业管理企业或组织进驻前，除非能够证明原物业管理企业没有提供物业服务或证明其提供服务给业主造成重大损失，同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的单个或部分业主与物业管理企业之间形成无因管理之债（即没有合同依据，管理人为被管理人财产利益而实际向被管理人提供服务而形成的法定之债），应当按照“无因管理”的法律规定向提供物业服务的企业支付相关费用。

如果能够证明同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的业主和所代表物业面积已经超过小区业主总人数和所代表物业面积的一半，而小区仍旧没有成立业主委员会或原物业管理企业拒绝退出或业主选聘的新的物业管理企业无法进驻小区提供物业服务的，我们认为，此种情况下，同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的业主有权拒绝向原物业管理企业支付任何费用。

五、利用业主对《物业服务合同》的解除或终止来完善小区物业服务制度

设定允许每位业主同自己不满意的物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的制度可以有效地促使物业管理企业提高物业服务质量，并自觉维护广大业主们的物业看管、维修和保养利益，同时也弥补单个或部分业主对自己合法物业权益保护之不足，并有效地限制或防止物业管理企业或业主委员会的权利滥用行为。

通过“无因管理”之债，可以避免少数业主滥用《物业服务合同》的解除权或终止权来逃避物业交费，从而避免损害业主委员会或物业管理企业正当的收费权益，同时能够实现物业管理企业、业主委员会、单个或部分业主之间利益的平衡。